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重磅!央行发布新政,个人房贷迎来大变化!

  • 小编:阳新  来源:阳新房信网  点击:979
  • 2019-08-27 09:03:35
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阳新房信网讯:


8月25日,

央行发布最新公告

调整新发放商业性个人住房贷款利率

10月8日起施行

☟公告原文☟

微信图片_20190827094327.jpg

(▲ 点击看大图)


然而,很多网友看完公告表示
“专业术语太强,看不懂!”
“有课代表出来解释一下啥意思吗?”
 

简单来说 

公告明确,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR(贷款市场报价利率)为定价基准加点形成。其中:


首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;


二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。


还是不太明白?

来看看热点问题的专家解读吧

本次调整的最大变化在哪里?

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示:


以5年以上贷款利率为例,原基准利率为4.9%,现LPR为4.85%——首套房贷若不加点,比基准利率低5个基点(目测加点可能性高);二套房贷加60个基点后为5.45%(4.85%+0.6),约为基准利率上浮11%。此次调整的最重要的变化,是个人住房贷款定价基准的变化。


在这次调整之前,个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率,即按基准利率上浮或者下浮多少,来确定个人住房贷款利率。


调整之后,个人住房贷款的定价基准是贷款市场报价利率(LPR),即在LPR的基础上加点,根据LPR来确定个住房贷款的利率,这是这次调整的根本。

 

未来房贷利率不再有折扣价?

2013年7月20日起,央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限,但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。


即,为何以前我们会听到“房贷利率可打7折”,只不过随着楼市调控政策和信贷政策的变化,近年一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。


按新的定价方式,以后就不会有房贷利率可打折的现象了。

调整后最低利率提高还是下降了?


根据上述规则,按最近一个月LPR计算,10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。


融360大数据研究院分析师李万赋表示,此前按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。
“简单对比这两组数值,可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%,二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。”


实际房贷利率会下降还是上升?


这个问题上,央行明确定调,“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。


目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%,二套房贷上浮20%-30%。
融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示,2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。高于现行房贷基准利率4.9%,也高于即将实施的利率下限。


哪些人买房的利息会增加?

首套房商贷利率在目前基准利率下本来可享受打折的潜在买房人。

据融360大数据研究院数据,在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少,7月份只有上海的首套利率为4.84%,低于4.85%。35城的平均首套利率为5.44%,显著高于4.85%。

即,首套房贷利率有折扣地区的一些潜在购房人的利率将上升,如上海;而利率原有上浮较大的地区,利率很有可能不变,如苏州。7月份苏州首套房贷利率为6.03%,为全国房贷利率水平最高的城市。


“从短期的实际利率水平来看,新政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响,对绝大部分购房人来说,影响不大。”李万赋说,如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准,那么理论上来讲,最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。
 

公积金贷款买房的利率调整吗?

根据央行公告,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人


住房贷款利率政策暂不调整。

目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的,五年以上公积金贷款利率3.25%,五年及以下公积金贷款利率为2.75%,全国都一样。
 

在还贷中的房贷利率会调整吗?

央行明确,个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。


即,早就贷款买房的人,每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还,无需更改。

刚签了合同,还没放款,会受影响吗?

2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。


也就是说,2019年10月8日前,签了房贷合同,虽然10月8日以后才放款,也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。


每个人的商业房贷利率会不一样?

按照“因城施策”原则,在国家统一的信贷政策基础上(首套房利率不得低于相应期限LPR;二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点),以后各省份可根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
同时,根据各省级的加点下限,银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。
也就是说,如果客户的资质,包括个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质等不是那么好,贷款利率就会比一般人的高。要想获得较低的贷款利率,借款人在平时就得注意个人信用的积累。


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来源:国家统计局官网


二套房贷利率会大幅提高?

根据融360大数据研究院分析师李万赋的计算,执行新政后,二套房贷最低利率将由5.39%上升为5.45%,相比LPR加点60个基点。


“二套房60个基点的增加貌似不大,但结合因城施策的原则,预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。”东北证券研究总监付立春表示,基于部分城市二手房贷款暂停的背景,未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战。


58安居客房产研究院首席分析师张波称,“对于二套房商贷的明确要求,体现出保障首套刚需的置业需求,以及保持现有调控力度不放松的明确态度。”
 

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